Cancellazione ipoteca

La cancellazione d’ipoteca è un procedimento molto importante che permette di liberare definitivamente un immobile dato in garanzia da tutti gli effetti dell’ipoteca, a seguito dell’estinzione del debito.
L’articolo 2878 del Codice Civile identifica tutti i casi in cui si presenta una condizione di estinzione di ipoteca. In particolare un’ipoteca può considerarsi estinta a seguito di saldo totale del debito su cui era presente la garanzia immobiliare, di rinuncia al recupero del credito da parte dell’istituto bancario e di rinuncia del creditore all’ipoteca.
Spesso una mancata cancellazione ipotecaria viene scoperta durante una compravendita immobiliare o in seguito alla richiesta di accensione di un mutuo con garanzia, con la negazione della concessione del prestito, da parte della banca, a causa della presenza dell’ipoteca. Questo problema è generato da una omissione nella comunicazione dell’estinzione del debito agli uffici competenti, da parte dell’istituto di credito, che causa la continua presenza dell’ipoteca sull’immobile nei registri immobiliari. Anche se con l’estinzione del debito l’ipoteca perde la sua valenza, basta la sua iscrizione nel registro degli immobili per non permettere al consumatore di ottenere un mutuo ipotecario sull’immobile in questione.
Con una visura ipotecaria ogni consumatore può verificare la presenza o meno dell’ipoteca per potersi eventualmente rivolgere ad agenzie operanti nel settore della cancellazione delle ipoteche per richiedere una sua cancellazione dal registro immobiliare.
L’ipoteca volontaria è una garanzia che viene posta su un bene pignorabile a seguito della concessione di un mutuo o un prestito per assicurare il pagamento del debito all’istituto creditore. Queste ipoteche possono essere cancellate con modalità automatica o con atto notarile. Negli ultimi anni grazie alla Legge Bersani, n.40 del 2007, la cancellazione di ipoteca è diventata molto più semplice ed immediata. Con questo sistema di annullamento automatico è sufficiente che l’istituto di credito invii una comunicazione di estinzione del debito agli uffici di competenza per procedere con la cancellazione effettiva dell’ipoteca. Grazie a questa nuova comunicazione tra banche ed enti amministrativi il cliente non dovrà sostenere alcuna spesa per l’abolizione dell’ipoteca. Nei casi in cui ci sia la necessità di vincolare nuovamente l’immobile la strada più veloce è quella della cancellazione ipotecaria tramite atto notarile. Con questo atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca unilaterale firmato dinanzi ad un notaio il creditore dichiara il suo consenso alla revoca dell’ipoteca a seguito dell’estinzione del debito. Questa procedura però non è gratuita come nel caso dell’annullamento automatico, ma porta delle spese per il consumatore riguardanti il costo notarile e l’intervento del procuratore bancario. Anche se l’invio della comunicazione di estinzione del debito da parte dell’istituto di credito dovrebbe essere effettuato in automatico, spesso ai creditori basta aver recuperato il proprio credito dimenticando l’importanza della cancellazione dell’ipoteca per il consumatore. In determinate circostanze il consumatore, una volta accertata la presenza dell’ipoteca, può sollecitare la banca con una richiesta scritta di cancellazione ipoteca da inviare a mezzo raccomandata a/r. E’ bene ricordare che dopo venti anni dall’estinzione del debito questo si prescrive in automatico, perdendo ogni tipo di valenza. Se l’ipoteca gravante sull’immobile è stata posta da soggetti diversi da istituti di credito e finanziarie è fondamentale ricorrere al più presto alla sua cancellazione per liberare il bene da ogni vincolo ed evitare possibili problemi anche dopo l’estinzione del debito contratto. Uno dei principali imprevisti che si verificano a seguito di ipoteche poste su un bene pignorabile da soggetti privati riguarda l’impossibilità di reperimento del creditore a distanza di anni dall’estinzione del debito, mettendo il consumatore in condizioni di non poter svincolare il bene dall’ipoteca senza ricorrere ad un intervento della magistratura. Per ottenere l’annullamento dell’ipoteca in condizioni di irriperibilità del creditore è indispensabile presentare tutta la documentazione in proprio possesso attestante il regolare pagamento del debito contratto. Dopo un accurato accertamento della originalità della documentazione presentata il giudice ha la facoltà di ordinare la cancellazione d’ipoteca, liberando così l’immobile da ogni tipo di vincolo. Per la gestione di queste particolari condizioni è opportuno mettersi in contatto con consulenti esperti in materia e richiedere una consulenza per valutare caso per caso la migliore procedura da seguire per svincolare il bene. Attraverso specifiche ricerche il consulente si impegna a reperire in ogni modo il creditore per offrire ai propri clienti una veloce cancellazione ipotecaria e procedendo con una richiesta di cancellazione in tribunale solo nei casi estremi in cui, nonostante tutti gli sforzi fatti per reperire il creditore, questo continui a non essere reperibile.
Quando sull’immobile grava un’ipoteca di tipo giudiziale non basta la semplice rinuncia alla garanzia immobiliare da parte dell’istituto di credito con cui era in corso il rapporto debitorio, ma bisogna eseguire un iter specifico richiedendo al Tribunale di competenza un ordine di cancellazione d’ipoteca. Anche se la cancellazione di questo tipo di ipoteca ha tempi più lunghi permette di svincolare il bene oggetto di vincolo al termine di tutta la procedura. Per verificare l’effettiva cancellazione di ipoteche espletate con procedura automatica si può consultare il registro delle comunicazioni dell’Agenzia del territorio, nel quale vengono aggiornati tutti i dati inerenti alle ipoteche.
A seguito di estinzione di situazioni debitorie con ipoteca è consigliabile rivolgersi a professionisti specializzati nella cancellazione di ipoteche per verificare se con l’estinzione del debito è stata registrata anche la cancellazione dell’ipoteca. Cancellare l’ipoteca è fondamentale per liberare effettivamente il bene da ogni tipo di vincolo.
La cancellazione d’ipoteca permette di eliminare definitivamente l’ipoteca dal registro immobiliare. Questa operazione deve essere effettuata dopo l’estinzione di un mutuo o di un prestito su cui gravava un’ipoteca immobiliare in quanto con l’annullamento del debito materialmente la garanzia ipotecaria decade, ma potrebbe non essere stata cancellata dal registro immobiliare. Professionisti del settore sono a completa disposizione dei consumatori per offrire servizi di consulenza e verificare la presenza dell’ipoteca sull’immobile. Nel caso in cui nel registro sia ancora iscritta l’ipoteca sull’immobile occorre richiederne la cancellazione per liberare il bene dal vincolo valutando insieme al professionista la migliore soluzione per eliminare definitivamente l’ipoteca.